6 ข้อเข้าใจผิด เมื่อคิดขายบ้าน! สำหรับอสังหาริมทรัพย์ นับว่าเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง ที่มีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้เราสามารถลงทุน หรือเป็นช่องทางในการสร้างรายได้ได้เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนปล่อยเช่า เพื่อทำกำไรระยะยาว หรือ ทำกำไรระยะสั้นจากการขายต่อ
แต่… การประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดที่แตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไป และมีหลายจุดที่ผู้ขายมือใหม่มักเข้าใจผิด ซึ่งจะมีผลเสียหายในภายหลัง ดังนั้น ผู้ขายมือใหม่จึงต้องเรียนรู้ และทำความเข้าใจกับความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันข้อผิดพลาด เพิ่มโอกาสในการเจรจาต่อรอง และมีความรู้ในการทำธุรกรรมการซื้อ-ขายให้รอบคอบและชัดเจน เรามีข้อมูลมาฝากให้ทราบกัน
1. ตั้งราคาขายตามใจฉัน
หากคุณจะขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องตระหนักเสมอว่าการตั้งราคาขายที่เหมาะสม เป็นเรื่องสำคัญ ผู้ขายต้องศึกษาและเปรียบเทียบราคาตลาด พิจารณาสภาพเศรษฐกิจ หรือสถานการณ์แวดล้อม ณ ช่วงนั้น ๆ อาทิ ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในเวลานี้ หากบ้าน/คอนโดฯ ที่ตั้งราคาสูงจนเกินไป อาจจะปล่อยขายได้ยาก หรือ… ไม่ได้เลย
ขณะเดียวกัน การตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาด ถือเป็นอีกกลยุทธ์น่าสนใจ เนื่องจากจะเป็นการเพิ่มจำนวนผู้สนใจเข้ามาติดต่อผู้ขาย ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อเสนอที่ราคาอยู่ใกล้เคียง หรือเท่ากับราคาของตลาดได้ และยิ่งตั้งถูกกว่าคนอื่น ๆ ในประกาศซื้อ-ขายบ้านบนหน้าเว็บไซต์ เป็นไปได้ว่าของคุณอาจจะมีผู้คนคลิกเข้ามาชมมากกว่า
อย่างไรก็ตาม การตั้งราคาขายสามารถอ้างอิงราคาประเมินของราชการ, องค์กรอิสระ, สถาบันทางการเงิน หรือเช็กราคาตลาด/ราคาซื้อ-ขายจริงบนทำเลนั้น ๆ แต่ทั้งนี้ก่อนตั้งราคาขายจะต้องไม่ลืมคำนวณค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายด้วย
2. คิดว่าปิดซ่อนปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้อยู่หมัด
ฟันธงได้เลยว่า ปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ปิดอย่างไรก็ไม่มิด 100% เพราะปัจจุบันผู้ซื้อและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ศึกษาและทำการบ้านมาอย่างดีจากหลายช่องทาง ทั้งจากเว็บไซต์ที่ให้ความรู้เรื่องที่อยู่อาศัย หรือประสบการณ์ตรงที่มีผู้แชร์บนโลกออนไลน์ นอกจากนี้ แม้ผู้ขายจะพยายามปกปิดดีอย่างไรก็ตาม ปัญหาเหล่านั้นอาจถูกค้นพบเมื่อถึงช่วงตรวจสอบบ้านจากผู้ซื้อ ซึ่งปัจจุบันมีวิศวกร และบริษัทตรวจรับบ้านให้บริการด้านนี้โดยเฉพาะ หากพบปัญหามากกว่าที่คิด อาจทำให้ผู้ซื้อเกิดความไม่ไว้วางใจได้ และยุติการซื้อ-ขายได้
ดังนั้น ควรหาทางออกโดยการเลือกซ่อมแซมจุดเสียหายที่พบทันที หรือตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาด หรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่า เราจะออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ หรือตั้งราคาขายตามสภาพของบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจบานปลายได้ในภายหลัง เพราะผู้ขายอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด หากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามในสัญญาซื้อ-ขายที่ระบุ
3. เชื่อใจผู้ซื้อมากเกินไป อาจทำให้เสียโอกาส
เมื่อตกลงซื้อ-ขายเรียบร้อย ผู้ขายต้องรอความชัดเจนในการตกลงวันนัดทำสัญญา และดำเนินธุรกรรมกับผู้ซื้อ เพื่อไม่ให้เป็นการปิดโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์กับบุคคลอื่น
ผู้ขายสามารถขอให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำ หรือขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือรัฐ เพื่อเป็นการการันตีถึงเรื่องความสามารถด้านการเงินของผู้ซื้อ รวมถึงการันตีในเรื่องเงินที่ผู้ขายจะได้รับจากการขายบ้าน ถือเป็นการสร้างความมั่นใจ และความสบายใจในการซื้อ-ขายของทั้งสองฝ่าย
นอกจากนี้ หากผู้ขายมีกรอบระยะเวลาที่จะต้องปล่อยขายบ้านให้สำเร็จ ไม่ควรเลือกผู้ซื้อที่ติดภาระในการปล่อยขายบ้านเก่าเพื่อนำเงินมาซื้อบ้านใหม่ เพราะแสดงให้เห็นถึงความไม่แน่นอนในการปิดดีลซื้อ-ขายครั้งนี้นั่นเอง
4. รอรับเงินแต่ลืมเตรียมค่าภาษี
เมื่อการเจรจาตกลงเสร็จเรียบร้อย ไม่ได้หมายความว่าผู้ขายจะรอรับเงินจากผู้ซื้อเพียงอย่างเดียว เนื่องจากในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์จะมีภาษีขายบ้านด้วย (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามไป
ผู้ขายที่ไม่มีความรู้ในเรื่องนี้ อาจขาดทุนจากการเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เนื่องจากไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีรวมไว้ในต้นทุนก่อนประกาศขาย โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่ายนั้น มีดังนี้
-ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน (ผู้ซื้อและผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่า ๆ กัน)
-ค่าอากรแสตมป์ 0.5%
-ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
-ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ดังนั้นผู้ขายควรคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ถี่ถ้วน เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็นลงได้ เช่น ถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ซึ่งจะทำให้ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
5. ขายเองได้ ไม่ต้องง้อนายหน้า
ส่วนใหญ่มักเข้าใจว่าการขายที่อยู่อาศัย เหมือนกับการขายทรัพย์สินอื่น ไม่ซับซ้อน จึงอยากจัดการเองมากกว่าไปจ้างนายหน้า ที่มีค่าใช้จ่ายเป็นค่าคอมมิชชั่น เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายกับความสะดวกที่ผู้ขายจะได้รับแล้ว การมีนายหน้าเพื่อช่วยนำบ้าน /คอนโดฯ ไปเสนอขายผ่านช่องทางต่าง ๆ แล้ว นายหน้ายังช่วยหาหรือนำเสนอทรัพย์สินให้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้ออีกด้วย
นายหน้าที่มีประสบการณ์ช่วยให้การขายอสังหาริมทรัพย์สามารถปิดดีลได้ไวขึ้นในราคาที่ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อรับได้ นอกจากนี้ยังช่วยประหยัดเวลาในการดำเนินการขั้นตอนต่าง ๆ เอง ทั้งการต่อรองหรือพาชมสถานที่จริงได้ไม่น้อยเลยทีเดียว
ทั้งนี้ผู้ขายควรศึกษาวิธีคำนวณค่าคอมมิชชั่นเพื่อเตรียมตัวในการเจรจาก่อนตกลงว่าจ้างกับนายหน้า โดยปกตินายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับค่าตอบแทนในอัตรา 3% ของราคาขาย ทั้งนี้อัตราค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีความแตกต่างกันไปบ้างในแต่ละพื้นที่
6. ขายบ้านทุกครั้งต้องมีนายหน้า
ในทางตรงกันข้าม หากผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมีความรู้พื้นฐานด้านเอกสารธุรกรรมการซื้อ-ขาย สามารถขายที่อยู่อาศัยได้เองโดยไม่จำเป็นต้องจ้างนายหน้าเสมอไป
อย่างไรก็ตาม การประกาศขายด้วยตัวเองนั้นจำเป็นต้องคำนึงถึงเรื่องต้นทุนในเรื่องของเวลาที่ใช้ศึกษาตลาดด้วย หากผู้ขายเข้าใจกลไกต่าง ๆ ในเรื่องเหล่านี้ดี ก็จะลดค่าใช้จ่ายคอมมิชชั่นที่สามารถนำไปปรับเป็นส่วนลดให้ผู้ซื้อ หรือเป็นกำไรให้ตัวเองได้
นอกจากนี้ ผู้ขายต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องดำเนินการเอง เช่น การนำข้อมูลบ้านลงประกาศขายในเว็บไซต์ต่าง ๆ โดยสิ่งสำคัญคือข้อมูลที่ครบถ้วนและถูกต้อง นำเสนอรูปสวย ๆ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
และจะเป็นการดี หากเว็บไซต์รองรับวิดีโอ, Virtual Tour หรือ Live Tour ซึ่งทำให้ผู้ซื้อได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนกว่าเดิม แต่ทั้งนี้หากเป็นเว็บไซต์ที่รวมข้อมูลซื้อ-ขายด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีค่าธรรมเนียมประกาศตามแพ็กเกจโฆษณาของเว็บนั้น ๆ
นอกจากนั้นต้องให้ข้อมูลกับผู้ที่สนใจติดต่อสอบถามเข้ามาเอง ซึ่งก็จะมีทั้งผู้สนใจเข้ามาดูเฉย ๆ และผู้สนใจซื้อจริง ๆ ผู้ขายจะต้องมีเวลาในการรับโทรศัพท์และนัดหมายพาชมบ้าน สรุปได้ว่านอกจากความรู้ความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมแล้ว ผู้ขายควรพัฒนาทักษะและประสบการณ์ในการเจรจาต่อรอง เพื่อให้พร้อมรับมือกับผู้สนใจซื้อที่หลากหลาย ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้ความรู้เช่นกัน
และทั้งหมดนี้คือ 6 ข้อเข้าใจผิด เมื่อคิดขายบ้าน! ที่ Inzpy นำข้อมูลมาให้เป็นความรู้ เพื่อให้ผู้ที่คิดจะขายอสังหาริมทรัพย์นำมาประกอบในการพิจารณา และไปใช้ประโยชน์ได้คุ้มค่ากัน
ขอบคุณข้อมูลจาก www.ddproperty.com
บทความน่าสนใจ : Origin Plug & Play Sirindhorn Station คอนโดฯ ใหม่ ! ในย่านฝั่งธนฯ
