Trick การปล่อยขายคอนโดฯ กับเทคนิควิธีที่ได้ผลเร็ว !
การเว้นระยะห่างทางสังคม และการ Work from Home ณ ปัจจุบัน ถือว่ามีอิทธิพลต่อมุมมองของผู้บริโภคในการเลือกที่อยู่อาศัยไม่น้อย แถมยังส่งผลกระทบกับตลาดคอนโดฯ ในช่วงที่ผ่านมาซึ่งไม่ได้เติบโตเท่าใดนัก แต่ก็ถือว่ายังเป็นตัวเลือกที่อยู่อาศัยอันดับต้น ๆ ของผู้บริโภคในเมืองไทย (ข้อมูลจาก DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ล่าสุด พบว่า คนไทยส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว 53% และคอนโดฯ มาเป็นอันดับสอง 16%)
เนื่องจากสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคที่เป็นนักศึกษาหรือวัยทำงานได้มากกว่า ประกอบกับผู้ประกอบการหลายเจ้าต่างได้ยื่นข้อเสนอพิเศษด้านราคาเพื่อเร่งระบายสินค้า จึงทำให้คอนโดฯ อยู่ในราคาที่เอื้อมถึงและคุ้มค่า
และถ้าดูจากเดือนกันยายน 2564 ที่มีการคลายล็อกดาวน์หลังจากมีการระบาดฯ ระลอกล่าสุด พบว่า ความสนใจซื้อคอนโดฯ ภาพรวมในประเทศเพิ่มขึ้น 6% และความสนใจซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3% โดย 3 ทำเลที่มีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ บางแค เพิ่ม 115%, บางพลัด เพิ่ม 54% และหลักสี่ เพิ่ม 49%
และหากคุณเป็นเจ้าของคอนโดฯ แต่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ต้องการขายเพื่อเก็งกำไร หรือไม่พร้อมผ่อนต่อก็ตาม สิ่งที่จะทำให้คุณประกาศขายคอนโดฯ ให้ได้ผลต้องมีอะไรบ้าง เรามี Trick มาบอกกัน
- ต้องทำความเข้าใจรูปแบบการขาย โดยการซื้อขายคอนโดมิเนียมมี 3 รูปแบบหลัก ๆ ได้แก่
-การขายใบจองคอนโดฯ ใบจองคอนโดฯ คือเอกสารหลักฐานแสดงว่ายูนิตที่สนใจจะถูกล็อคไว้สำหรับผู้จอง แต่ไม่ได้หมายความว่าจะมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของยูนิตนั้น ๆ ซึ่งหากจองไปแล้วเกิดเปลี่ยนใจภายหลังก็สามารถนำใบจองมาประกาศขายต่อได้ จึงถือเป็นการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นในรูปแบบหนึ่ง โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ… ผู้ที่จองคอนโดฯ ไม่ทันและอยากได้โครงการนั้นจริง ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดฯ ในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ติดรถไฟฟ้า ราคาดีคุ้มค่าแก่การลงทุน จนทำให้ยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ขายใบจองคอนโดฯ
ซึ่งส่วนนี้จะถือเป็นกำไรที่ผู้ขายจะได้รับ แต่การขายใบจองเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยง เนื่องจากต้องขายต่อให้ได้ก่อนถึงช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ขายจึงควรศึกษาปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ซึ่งจะมีส่วนช่วยให้สามารถขายใบจองได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ควรมีเงินสำรองไว้สำหรับการผ่อนดาวน์ 2-3 เดือน ในกรณีที่ยังไม่สามารถขายได้ทันกำหนด
-การขายดาวน์คอนโดฯ โครงการส่วนใหญ่มักเปิดขายตั้งแต่ก่อนการก่อสร้างเพื่อระดมทุน ผู้สนใจซื้อสามารถทำสัญญาจองห้องที่ต้องการได้ทันที โดยผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่โครงการกำหนดไว้ ซึ่งหากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหรือสนใจไปซื้อโครงการอื่นแทนก็สามารถขายดาวน์ให้กับผู้อื่นไปผ่อนดาวน์ต่อก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ได้ ด้วยการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ
ซึ่งบางโครงการอาจมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญา กรณีเป็นโครงการที่มีศักยภาพและปิดการขายไปแล้ว (Sold Out) แต่ยังมีความต้องการสูงอยู่ยิ่งมีโอกาสขายได้มากขึ้น การขายรูปแบบนี้ผู้ขายสามารถเป็นเจ้าของคอนโดฯ ได้โดยชำระค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละเดือน หากคอนโดฯ ที่ได้รับความนิยมสูงจะสามารถขายต่อได้ราคาดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับการเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันการลงทุนขายดาวน์คอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรนั่นเอง
-การขายโอนคอนโดฯ หรือการขายคอนโดฯ มือสอง ซึ่งผู้ขายมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของอย่างถูกกฎหมาย (แม้ว่ายังผ่อนกับธนาคารอยู่) ข้อดีของการขายคอนโดฯ รูปแบบนี้คือผู้ซื้อจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น เนื่องจากได้เห็นห้องชุดของจริง และหากเป็นโครงการที่เป็นที่ต้องการในตลาดก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุดนั้น ๆ
นอกจากนี้ การนำเสนอจุดเด่นที่สร้างความแตกต่าง เช่น การตกแต่ง แถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าส่วนกลาง 1 ปี จะช่วยดึงดูดให้ผู้ซื้อสนใจห้องชุดนั้น ๆ มากขึ้น และการขายโอนคอนโดฯ จะเสร็จสมบูรณ์ได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายคอนโดฯ, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% ของราคาประเมิน, ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมถึงในระหว่างรอการขาย ผู้ขายต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ จนกว่าจะขายออก
- ต้องศึกษาความต้องการตลาด เพิ่มโอกาสทำกำไรเมื่อคิดขาย ซึ่งมีเทคนิคในการวางแผนอยู่ 3 ประการคือ
-คำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน ผู้บริโภคต้องมีเป้าหมายการจองหรือซื้อที่ชัดเจน ศึกษา/ทำความเข้าใจรูปแบบการขายคอนโดฯ แต่ละประเภทก่อนจอง เช่น ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ก่อนขาย หรือเน้นการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ต้องคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดช่วงเวลาการเป็นเจ้าของ
ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนจากการจอง ผ่อนดาวน์คอนโดฯ ราคาสุทธิของคอนโดฯ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนที่จะตั้งราคาขายคอนโดฯ โดยคำนวณกำไรให้เหมาะสมกับมูลค่าโครงการในตลาด หรือถ้าจำเป็นต้องขายอย่างเร่งด่วน ควรตั้งราคาให้ต่ำแต่ไม่ขาดทุน หรือรอจังหวะที่เหมาะสม หากเป็นการขายโอน เจ้าของห้องชุดควรมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องชุดนั้นอย่างน้อย 1 ปี เพื่อลดภาระในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะเป็นต้นทุนเพิ่มเติม
-หาโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย การศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดโดยเฉพาะในทำเลของห้องชุดเพื่อนำมาใช้เป็นจุดขาย ช่วยดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ง่ายขึ้น การเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่มีชื่อเสียงและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายออกได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงการเลือกลงทุนในระดับราคาคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์ความต้องการในตลาดก็จะช่วยเพิ่มโอกาสเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้นเช่นกัน
รวมถึงทำเลที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่มีผลในการพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ หากผู้ขายเลือกลงทุนในทำเลที่มีความต้องการสูงก็ย่อมเพิ่มโอกาสในการขายที่มากขึ้น โดย 5 ทำเลยอดนิยมน่าลงทุนในกรุงเทพฯ ที่ราคาคอนโดฯ เติบโตมากที่สุดในรอบไตรมาสที่ผ่านมา อันดับ 1 ได้แก่ แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน ราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 6% จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ตามมาด้วยแขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ, แขวงตลาดบางเขน เขตหลักสี่, แขวงบางโคล่ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 5% และแขวงลาดยาว เขตจตุจักร มีราคาคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 4%
–เก็งกำไรแบบไม่ให้ขาดทุน ต้องเลือกขายให้ถูกประเภท หากต้องการลงทุนกับคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรระยะสั้น วิธีการขายใบจองและขายดาวน์คอนโดฯ ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากผู้ขายไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากในการลงทุน แต่ผู้ขายต้องศึกษาอุปสงค์และอุปทานในตลาดพร้อมทั้งจองยูนิตที่น่าสนใจให้ทัน ซึ่งมักจะมีความต้องการในตลาดรองรับอยู่แล้ว
ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดต้องการเก็งกำไรระยะยาว แนะนำให้ขายโอน โดยรอเวลาที่เหมาะสมเพื่อขายอีกครั้ง เนื่องจากมูลค่าของคอนโดฯ มีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี อย่างไรก็ตาม การประกาศขายในช่วงนี้อาจไม่ใช่เวลาที่ดีนัก เพราะนอกจากสงครามราคาที่ดุเดือดจากผู้พัฒนาอสังหาฯ แล้ว สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอาจทำให้ผู้ขายไม่ได้กำไรตามที่ตั้งเป้าไว้ จึงควรชะลอการขายออกไปก่อน ซึ่งผู้ขายต้องมีความพร้อมทางการเงินและความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนพอสมควร
และ Trick ทั้งหมดนี้ เป็นเทคนิคที่จะช่วยให้การขายคอนโดฯ ให้ได้ผลขึ้น ทว่าว่าการขายคอนโดฯ แต่ละรูปแบบล้วนมีความแตกต่าง เจ้าของคอนโดฯ จึงควรทำความศึกษาและทำความเข้าใจเพื่อเสริมความรู้ประกอบการตัดสินใจลงทุนคอนโดฯ ให้รอบคอบ รวมถึงต้องประเมินความพร้อมทางการเงินและโอกาสในตลาดควบคู่กันไป เนื่องจากทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยงแฝงอยู่เสมอ
ขอบคุณข้อมูลจาก DDproperty
บทความน่าสนใจ : Tossakan แพลตฟอร์มด้านความปลอดภัยสุดเจ๋ง เปิดตัวรองรับ 7 กลุ่มอสังหาฯ
