หนึ่งในปัญหาใหญ่ที่มักเกิดขึ้นกับมรดก หรือคนสะสมที่ดิน คือ ปัญหาเพื่อนบ้าน “ครอบครองปรปักษ์” ฮุบบ้านของเราไปดื้อ ๆ เหมือนที่ออกรายการ #โหนกระแส บ่อย ๆ
ยิ่งคุณมีที่ดินมากแค่ไหนการดูแลทรัพย์สินของท่านก็ยิ่งยุ่งยากขึ้นไปเรื่อย ๆ ใครเป็นนักลงทุน มีบ้านหรือที่ดินสะสมไว้ หรือครอบครัวมีมรดก แต่ไม่คุณไม่รู้ และไม่เคยไปตรวจสอบ ต้องรู้จักเรื่องครอบครองปรปักษ์ ก่อนโดนหักหลังแย่งที่ดินจนไม่เหลืออะไร
แม้จะมีโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวเอง แต่ไม่มีเวลาไปดูที่ดิน ก็อาจถูกคนหัวหมอมาอ้างสิทธิว่า “ที่นี่ฉันอยู่มา 10 ปีแล้วไม่เห็นใครจะแย้งอะไร มันเป็นของฉันแล้ว! ตามกฎหมายครอบครองปรปักษ์”
ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร?
ครอบครองปรปักษ์ หมายถึง การที่บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เข้าไปครอบครองทรัพย์สินนั้นโดย สงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เป็นระยะเวลาตามกฎหมายกำหนด (ตามหลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382)
หลักเกณฑ์สำคัญของการ ครอบครองปรปักษ์
- สงบ: ไม่ใช้กำลัง ข่มขู่ หรือหลอกลวง
- เปิดเผย: แสดงให้เห็นว่าตนเป็นเจ้าของ ไม่ได้ปกปิด
- ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ: บุคคลนั้นมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
- ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา:
- อสังหาริมทรัพย์: 10 ปี
- สังหาริมทรัพย์: 5 ปี
ผลของการครอบครองปรปักษ์:
- บุคคลผู้ครอบครองปรปักษ์ ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
- เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมสูญเสียกรรมสิทธิ์
ตัวอย่างการครอบครองปรปักษ์:
อสังหาริมทรัพย์ – บุคคล A เข้าไปปลูกบ้านบนที่ดินของบุคคล B โดยไม่ได้รับอนุญาต แต่ B ไม่เคยทักท้วง A เข้าไปอาศัยอยู่ในบ้านนั้นเป็นเวลา 10 ปี
สังหาริมทรัพย์ – บุคคล C เก็บรถจักรยานของบุคคล D ไว้ โดยไม่ได้รับอนุญาต แต่ D ไม่เคยทักท้วง C เก็บรถจักรยานไว้ใช้เป็นเวลา 5 ปี
นั่นจึงเป็นเหตุผลหลัก ๆ ที่คุณควรไปดู ที่ดิน มรดกคุณปู่ทุกปี
สงครามแย่งพื้นที่ ป้องกันได้ด้วย “การดูมรดกคุณปู่ทุกปี” การดูแลรักษามรดก ไม่ได้จำกัดแค่การไปดู แต่หมายถึง การดูแลรักษาสิทธิ์ในทรัพย์สิน ป้องกันปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น
- ตรวจสอบสภาพ: การไปดูมรดกเป็นประจำ ช่วยให้ทราบถึงสภาพของทรัพย์สิน ว่ายังอยู่ในสภาพดี หรือมีการชำรุดทรุดโทรม จะได้รีบซ่อมแซม ป้องกันความเสียหายเพิ่มเติม
- ป้องกันการบุกรุก: การไปดูมรดกเป็นการแสดงให้เห็นว่า ยังมีเจ้าของที่แท้จริงอยู่ ป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาบุกรุกหรือครอบครอง
- ตรวจสอบร่องรอยการครอบครอง: การไปดูมรดกเป็นประจำ ช่วยให้สังเกตร่องรอยการเข้ามาครอบครองของบุคคลอื่น เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง รั้ว หรือเก็บของไว้
- แสดงเจตจำนง: การไปดูมรดกเป็นการแสดงเจตจำนง ว่ายังมีสิทธิ์ในทรัพย์สิน ป้องกันปัญหาเพื่อนบ้านครอบครองปรปักษ์
แนวทางป้องกันปัญหาเพื่อนบ้าน ครอบครองปรปักษ์
- ตรวจสอบกรรมสิทธิ์: ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ใบจดทะเบียนสิทธิและภาระจำยอม ตรวจสอบกับกรมที่ดิน
- ทำสัญญาให้ชัดเจน: ระบุรายละเอียดให้ครบถ้วน กรณีมีการให้เช่าหรือทำประโยชน์
- ครอบครองอย่างเปิดเผย: แสดงให้เห็นว่าเราเป็นเจ้าของ
- ติดตั้งป้าย: ติดตั้งป้ายแสดงกรรมสิทธิ์
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ปรึกษาทนายความ กรณีมีข้อพิพาท
การครอบครองปรปักษ์ เป็นปัญหาใหญ่ที่อาจทำให้สูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ควรศึกษาข้อมูลและแนวทางป้องกัน เพื่อรักษาสิทธิ์ในทรัพย์สินของตน
อย่าปล่อยให้สิ่งล้ำค่าที่ควรตกทอดมาถึงลูกหลาน
แหล่งข้อมูล:
- กรมที่ดิน: https://dol.go.th
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา: https://www.krisdika.go.th
บทความที่เกี่ยวข้อง
