ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ฯ เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้าน ส่งผลกระทบความเชื่อมั่นผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระบุไตรมาส 3 ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ-นักลงทุน ก่อนปรับราคาขึ้นตามต้นทุน-อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงปลายปี 65
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ความท้าทายที่ตลาดอสังหาฯ ไทยต้องเผชิญในตอนนี้ถือเป็นบททดสอบที่หลายฝ่ายต้องร่วมมือกันเพื่อข้ามผ่านอุปสรรคไปด้วยกัน
เนื่องจากผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่และโรคฝีดาษลิง ปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ทำให้ราคา
พลังงานและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบกันเป็นทอด ๆ ทั้งในฝั่งผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และภาครัฐ ส่งผลให้การซื้อ-ขายในตลาดอสังหาฯ ไม่กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดการณ์ไว้
ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense พบว่าแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นถึง 20%
กลายเป็นโอกาสของตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เห็นได้จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นถึง 166% จากปีก่อนหน้า
“ช่วงไตรมาส 3 ถือเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อม ก่อนที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ผนวกกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีทิศทางปรับขึ้นตามการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน
(กนง.) ซึ่งจะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย รวมถึงการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ของธนาคาร/สถาบันการเงินต่างๆ ที่ท้าทายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคไม่น้อย ด้านผู้ประกอบการก็เร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการแข่งจัดโปรโมชันสุดคุ้ม หรือตรึงราคาให้นานที่สุดเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนหาบ้านยุคนี้ เมื่อผนวกกับปัจจัยบวกที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(Loan-to-Value: LTV) ทำให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% จึงถือเป็นโอกาสสุดท้ายของปีนี้ที่เอื้อให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป” นางกมลภัทร กล่าว
อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคกว่า 3 ใน 5 (63%) ต้องการให้ภาครัฐมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง ขณะที่ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (59%)
คาดหวังว่าภาครัฐจะมีการปรับระเบียบข้อบังคับที่ช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น ดังนั้น มองว่าภาครัฐยังคงต้องกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยให้มากขึ้นด้วยการออกมาตรการต่าง ๆ เพิ่มเติม อาทิ การลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก หรือการขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองครอบคลุมที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป
รวมทั้งมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุดและชัดเจน เพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค กระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น และช่วยขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้ไวขึ้น นอกจากนี้ การที่กระทรวง
มหาดไทยเตรียมออกประกาศกฎกระทรวงเพื่อกำหนดเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดสามารถซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้บนเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่นั้น หากมีการประกาศใช้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ แนวราบเติบโตเพิ่มขึ้นอีกด้วย
1. อุปทานแนวราบโตต่อเนื่อง ดีมานด์คนซื้อเพิ่ม ดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมานั้น ที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนอยู่ที่ 11% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ
เติบโตเพิ่มขึ้นถึง 3% จากไตรมาสก่อน ขณะที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนอยู่ที่ 7% และเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อนเช่นกัน สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการและผู้บริโภคที่สินค้าแนวราบอยู่ในมือได้นำสินค้าออกมาขายมากขึ้น เพื่อตอบรับความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)
ด้านคอนโดฯ แม้จะครองตลาดด้วยสัดส่วนมากที่สุดถึง 82% แต่ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน อันเป็นผลจากการดูดซับอุปทานไปแล้วบางส่วนจากการจัดโปรโมชันเร่งระบายสินค้าในสต๊อกของผู้ประกอบการ รวมทั้งยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก
ทั้งนี้ คาดว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากความเชื่อมั่นของผู้ขายที่นำสินค้าในมือออกมาขายมากขึ้น รวมถึงผู้ประกอบการที่เปิดโครงการคอนโดฯ ใหม่เพิ่มขึ้น สอดรับกับดีมานด์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการเปิดประเทศแบบเต็มรูปแบบ ซึ่งตลาดอสังหาฯ จะได้รับปัจจัยสนับสนุนจากตลาดท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากชาวต่างชาติเช่นกัน
รวมทั้งแนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ย กลายเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้บริโภคต้องมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ในเวลานี้มากขึ้น ซึ่งคอนโดฯ กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อเพิ่มสูงสุดที่ 26% จากไตรมาสก่อน ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 15% และ 11% ตามลำดับ)
2. ดัชนีค่าเช่ายังทรงตัว คอนโดฯ ครองใจผู้เช่าดันดีมานด์พุ่ง 105% แม้ภาพรวมอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนในกรุงเทพฯ ยังคงทรงตัวจากไตรมาสก่อน เนื่องจากเจ้าของอสังหาฯ ให้เช่ายังตรึงราคาให้สอดคล้องกับรายจ่ายของผู้เช่า เพื่อช่วยกระตุ้นการตัดสินใจเช่าอีกทางหนึ่ง แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมแล้วพบว่า
ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่นั้นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่ไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในโซนใจกลางเมือง เนื่องจากการขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น
ผู้บริโภคจึงเลือกเช่าในทำเลที่มีอัตราค่าเช่าย่อมเยากว่าแทน จากรายงานฯ พบว่า ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส ได้แก่ เขตสัมพันธวงศ์ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 38% รองลงมาคือเขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 22%, เขตสะพานสูง เพิ่มขึ้น 13%, เขตทุ่งครุ เพิ่มขึ้น 8% และเขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 8% ซึ่งอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน
3.เกาะติดทำเลศักยภาพ รถไฟฟ้าดันย่านชานเมืองราคาพุ่ง ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยมีโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ดัชนีราคาเติบโตอย่างน่าสนใจ แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคเริ่มกลับมาให้ความสนใจทำเลใจกลางเมืองอีกครั้ง
- ทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง 19% จากปีก่อนหน้า โดยได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่เชื่อมต่อการเดินทางมายังใจกลางเมืองให้สะดวกขึ้น
- ตลิ่งชัน ที่ได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชันเช่นกัน ส่งผลดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 15% จากปีก่อนหน้า โดยทั้งเขตทวีวัฒนาและเขตตลิ่งชันยังเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลัก ซึ่งตอบโจทย์คนหาบ้านในยุคนี้
- สัมพันธวงศ์ อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสองกลายเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เขตสัมพันธวงศ์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 6% นอกจากนี้ยังเป็นย่านการค้าเก่าที่หาโครงการใหม่ ๆ ยาก จึงทำให้ระดับราคาในทำเลนี้ค่อนข้างสูงตามไปด้วย
- วังทองหลาง มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 21% จากปีก่อนหน้า มีแนวโน้มเติบโตจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดให้บริการปี 2566 จึงทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากขึ้น
- หนองจอก แม้จะอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แต่เนื่องจากเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลัก จึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ
ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน 2565 ที่ผ่านมา นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาตามโซนของกรุงเทพฯ พบว่า โซนกรุงธนบุรีตอนเหนือยังคงเป็นโซนที่มีทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด จึงตอบโจทย์ที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้อย่างครบครัน
อัปเดตคอนเทนต์ใหม่ ๆ ทาง LINE ฟรี
Add friend ที่ ID : @inzpy (มี@นำ)
